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福建福州市三坊七巷水榭戏台上的福州伬艺表演。贷款、债券等多种金融手段支持三坊七巷等历史文化街区焕发新活力。

陈鑫贤摄

数据来源：国家开发银行等

近年来，山东济南市累计安排6000万元政府专项债券资金，支持济南市天桥区王炉北辛片区改造项目。

鲁 文摄

城市是推动高质量发展、创造高品质生活、全面建设社会主义现代化国家的重要载体。截至2024年底，我国常住人口城镇化率达到67%，已有9.4亿人生活在城镇。人民群众的需要从“有没有”转向“好不好”，我国城市建设也从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期。

实施城市更新行动，是新型城镇化战略的重要内容，城市更新需要大量资金资源要素的投入。近年来，财政金融政策加力支持，投融资机制不断创新，各地城市更新加快了脚步，推动城市建设高质量发展的同时，进一步稳投资、促消费、惠民生，在扩大内需中持续绘就幸福生活的新图景。

既融资又“融智”，政策性金融为老旧小区改造按下“加速键”

“路面不平、雨天积水，人行道经常被汽车占用，出行很不方便。”说起过去的居住环境，在江西萍乡市湘东区富丽小区住了20年的蔡云秋直摇头。

“家里人一直劝我搬走，但老房子住惯了，跟街坊邻居也有感情。”蔡云秋犹豫之际，传来了小区改造的好消息。

坑洼的路面修整后铺上了柏油，雨污管网改造后下水顺畅了，新规划的停车位、活动广场分区明确……已基本完成改造的富丽小区焕然一新。“现在住得可踏实了，生活还更有滋味。”每天傍晚，蔡云秋与街坊聚集在活动广场跳起健身操。

富丽小区加速“变身”的背后，离不开政策性金融支持。“从改造方案设计开始，国家开发银行江西分行就参与进来，并提供了约1000万元长期贷款。”富丽小区改造建设方、萍乡市博越建设开发有限公司项目负责人杨倩介绍。

“老旧小区改造是复杂的综合性工程，我们协助建设方在工程规划阶段就算清投入和收益，更好实现资金平衡。”全程参与富丽小区改造的国开行江西分行客户经理邵添夏介绍，改造主要以道路硬化、管网改造等基础类和停车位改扩建等完善类项目为主，定下改造方案后基本上就能算清改造成本。

同时，还要帮助建设方规划还款来源，本着市场化的原则提供融资。老旧小区改造一次性投入较大，但收入来源有限、回收周期较长，如何合理地提供融资方案，帮助建设方实现“微利可持续”的改造模式？

先算“小账”。富丽小区改造后环境整洁美观，停车更加有序，为延续改造成效，小区根据业主要求进行统一物业管理，相应的物业费和停车费可成为改造项目收入来源。

再算“大账”。“从实际操作看，富丽小区的改造不是孤立的，而是连同周边20多个老旧小区的连片改造，可以整体上通盘考虑收益。”邵添夏表示，比如建设方拥有这片小区附近农贸市场等经营设施的收益权，随着改造的推进，会带动周边市场增加人气，吸引商贩入驻，“这样一来，相关经营收入逐渐增加，还贷现金流更有保障。”

改造方案与融资方案同步落地，为这一区域28个老旧小区的有序改造打下了坚实基础。“政策性金融不仅为项目建设融资输血，也为改造‘融智’，提供全流程的解决方案。”杨倩介绍，现在各项工程压茬推进，全部改造完成后，将惠及群众近1.5万户。

不只江西，在浙江、新疆等地，今年以来，国开行支持的多个城镇老旧小区改造项目稳步推进。据统计，今年1—5月，国开行发放城市更新领域相关贷款5751亿元，重点支持城镇老旧小区整治改造、城中村更新改造以及城市历史文化保护传承等。

以存量带动增量，资本市场新工具助力打造消费新地标

购物中心是现代城市的亮丽风景，不仅成为建筑地标，更构筑了消费、商业、文化的综合空间。近年来，新的融资工具为购物中心更好服务城市生活注入了新动能。

在上海虹桥，新商场建设正酣，前湾印象城全面进入内部精装修阶段，已经引入300多个国内外品牌，将于年底亮相。在天津和平路步行街，老商场焕发新活力，户外、潮玩、奶茶、新能源汽车……商场消费新品种一个不缺，改造更新后的和平印象城吸引了越来越多的年轻人。

一个在上海，一个在天津，这两个项目的顺利推进，却与位于浙江杭州余杭区的西溪印象城密不可分。